南京苏州政策收紧 二线城市楼市调控料加码

作者:风中的自由
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发布时间:2016-08-12 18:36:28

  □本报记者 彭扬

  11日,南京(楼盘)和苏州(楼盘)出台了新一轮楼市调控政策。部分二线城市呈现调控收紧的态势。业内人士表示,若土地市场火热使房价继续冲高,房地产市场将面临更多风险。未来二线热点城市或围绕限购、限贷以及社保等层面出台较为严厉的政策,同时通过信贷政策调整投资性需求来抑制资产泡沫。

  楼市分化明显

  2015年一线城市房价保持了上涨态势。中国指数研究院报告指出,2016年上半年全国整体房价涨幅进一步扩大,上涨态势逐渐从一线城市传导至南京、苏州等二线城市,以及东莞(楼盘)、中山(楼盘)、廊坊等一线城市周边区域。

  但在上半年政策收紧的情况下,部分热点城市房价涨幅有所收窄。深圳(楼盘)、上海(楼盘)、南京、苏州、合肥(楼盘)等热点城市自去年以来均经历了房价大幅上涨的过程。为稳定楼市,这类城市先后出台了调控政策,严控房价过快上涨。短期来看,调控政策取得一定成效,这些城市房价涨幅已有所收窄。

  以深圳为例,2015年初开始房价呈持续上涨态势,但随着调控政策收紧,限购升级,自今年3月起,房价涨幅开始收窄,特别是7月环比涨幅下降8.15%。南京、苏州作为热点二线城市的代表,上半年南京房价累计上涨21%,苏州累计上涨22%。尤其是南京,近4个月涨幅均在4%左右。11日,南京、苏州出台了新一轮楼市调控政策,在限贷、限购、土地拍卖等方面进行了限制。

  苏州市政府在《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》中明确指出,要完善差别化住房信贷政策。居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例,苏州市区(不含吴江(楼盘)区)由40%调整为50%。同时,非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,南京和苏州所出台的政策,符合市场预期,说明二线城市“去资产泡沫”的序幕已经开启。这对于后续南京和苏州房地产市场健康发展会有积极影响。二线城市房价涨幅将趋缓,政策体现出了压低二线城市房价的决心。

  11日,在福州(楼盘)的土地市场,阳光城(000671,股吧)集团以15.5亿元拍下2016-11号五一新城地块,可售楼面地价4.55万元/平方米,这也意味着福州房价或进入六万元时代。福州房价在地价等多因素助推下,屡创新高。

  中国指数研究院上海研究副总监卢静表示,目前各城市市场分化仍较为明显,比如深圳、上海等一线城市的政策已经对市场量价有明显影响。但需要注意的是,价格不会直接掉头向下,而是会呈现波动下行的趋势。合肥、厦门(楼盘)、武汉(楼盘)、南京等热点二线城市,虽然也出台了收紧政策,但反映在量价上不会太快。当下部分城市房价涨幅仍较大,随着改善类需求和部分刚需兑现,成交量可能会率先回调。

  供给端措施待加码

  楼市在前期冲高后,正逐步进入高位调整期。克尔瑞报告指出,7月重点城市住宅成交量环比下滑10%,降幅较6月份进一步扩大。一线城市整体成交同比、环比分别下滑15%和14%,其中除深圳成交环比微涨2%以外,其余三个城市全部下跌。二三线城市成交环比下跌10%,但同比上涨5%,近半数城市7月成交量仍高于去年月均成交水平。

  重点城市的成交量虽有所下滑,但房价并没有太多下降。诺亚财富认为,房价坚挺的原因在于:一是在目前宽松的货币环境下,只有地产市场可以承接住10%以上M2增速;二是当下土地价格一定程度上影响着房价。

  中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示,由于房地产供应量跟购买力回到市场的节奏不同步,房屋供给有时间的滞后性,加上房屋产品的不可移动性,造成了大约两年左右的尴尬期,因此形成了房地产价格畸形。

  中金公司首席经济学家梁红认为,从根本上缓解房价上升压力需从供给端入手。虽然目前中国房贷杠杆还未超出合理范围,但房价与房贷过快上涨导致风险积聚,长期的负面影响不容小觑。

  虽然一些大城市房价上升较快,但全社会房贷支出负担并不算高。梁红认为,这存在三方面原因:一是中国总体房贷存量并不高;二是在很多中小城市房价并未出现大幅上涨;三是由于房贷平均久期在中国仅8年左右,很多存量房产的房贷早已全部或部分付清,当期有房贷的家庭比率不高。

  国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任邵挺表示,需正确引导房企对房地产市场的预期,预期引导不好会引起泡沫自我循环。如果后续不断有地王提升房价上涨预期,最后使房价继续冲高,对房地产市场而言,会面临更多风险。

  部分城市调控压力大

  国家发改委政策研究室此前曾表示,要进一步促进房地产投资健康发展。因城施策加大对房地产调控力度。国民经济研究所所长樊纲认为,当下楼市冰火两重天是突出问题之一,进一步说明房地产调控政策应是区域性的,不能一刀切,也不能提出一个宏观政策或一般性政策,而是要落实到每个区域和地区,针对特殊问题进行特殊分析。

  业内人士认为,从调控动向看,二线热点城市大概率会出台较为严厉的政策,或围绕限购、限贷以及社保等层面展开。可能有10个城市是政策收紧的热点地区,包括天津(楼盘)、济南(楼盘)、郑州(楼盘)、武汉、合肥、南京、苏州、杭州(楼盘)、厦门和合肥等。此类城市房价上涨过快,南京、苏州已经出台相关政策,其他城市后续或有收紧政策出台。

  中国房地产业协会原副会长朱中一表示,下半年支持居民自住性、合理改善性购房需求的政策总体会保持稳定,热点城市的部分政策也会结合当地市场情况做进一步调整,土地等供应或增加。但纵观全年,商品房成交量、成交价和房地产开发投资将会创历史新高。

  在政策走向上,链家研究院分析师李攀丽表示,下一步或通过信贷政策调整高端需求、投资性需求来抑制资产泡沫,但该部分市场份额本身不大,适度调整的力度不会引起市场大幅波动。

  严跃进认为,在信贷收紧上有两个考虑。一是打压房价、稳定市场预期;二是打击泡沫,尤其是“资产泡沫”。总体上会呈现信贷收紧的趋势,既打击信贷泡沫,又打击房价泡沫。此外,央行此前在2016年第二季度中国货币政策执行报告中指出,若频繁降准会大量投放流动性,促使市场利率下行,加上其信号意义较强,容易强化对政策放松的预期,导致本币贬值压力加大,外汇储备下降。这一表态与目前收紧银行信贷的做法较为吻合。

  今年上半年一二线城市房价环比涨幅 数据来源:CREIS 制表:彭扬

  (责任编辑:宋埃米 HT004)

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